Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
Geschafft. 8 Schulungstage über den Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg in rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnissen der Immobilienwirtschaft waren nicht nur eine perfekte Prüfungsvorbereitung, sondern haben auch den Horizont erweitert und das Fachwissen aktualisiert.
Deutscher Verwaltertag in Berlin am 7. + 8. September 2022
Berlin ist immer eine Reise wert. Der 30. Deutsche Verwaltertag mit über 100 Ausstellern und 800 Teilnehmern war eine sehr gelungene Veranstaltung. Die Fachmesse hat wertvollen Input auf zahlreichen Fachforen, Panels und Vorträgen geboten. Wissenstransfer, persönlicher Austausch und Netzwerken standen im Mittelpunkt des größten und wichtigsten Branchenevents des Jahres.
Grundsteuerreform – Pflichten für Grundstücks- und Wohnungseigentümer
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Hintergrund: Bisher wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach den sogenannten Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet. Mit dem Inkrafttreten des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 21. November 2019 Pflichten für Grundstücks- und Wohnungseigentümer: Für Grundstücks-, Haus- und Wohnungseigentümer besteht eine Verpflichtung zur Erforderliche Angaben zur Grundsteuererklärung (=Feststellungerklärung): • Angaben zur Lage des Grundstücks (Gemarkung, Flurstück) Zeitplan: • 1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt zur Neubewertung aller Grundstücke für die Die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung trifft in erster Linie die einzelnen Wohnungs- eigentümer selbst. Die Befugnis zur unbeschränkten Hilfeleistung in Steuersachen steht nach § 3 Steuerberatungsgesetz (StBerG) grundsätzlich den Steuerberatern und ähnlichen Berufsgruppen zu. Quelle: Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V., April 2022 |
Wir danken unseren Kunden und Geschäftspartnern für die gute Zusammenarbeit in einem immer anspruchsvolleren Umfeld.
Frohe Weihnachten und ein gesundes und erfolgreiches Jahr 2022.
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Undichte Fugen – Neues BGH Urteil
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In der Vergangenheit waren undichte Fugen immer wieder ein Streitthema. Über die Kostenübernahme durch die Versicherungen im Schadensfall haben die Gerichte bislang unterschiedlich entschieden. Der BGH entschied am 20.10.2021, dass ein Wohngebäudeversicherer nicht für Nässeschäden aufkommen muss, die aus einer undichten Silikonfuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand entstanden sind (IV ZR 236/20) und kassierte das Urteil des OLG Bamberg (27.08.2020 – 1 U 14/20) ein. Die Auswirkungen auf die Schadensabwicklung der Versicherungsgesellschaften sind noch nicht absehbar. Aufgrund der steigenden Schadenquoten ist zu erwarten, dass sich die Gebäudeversicherer am Urteil des BGH orientieren werden. Handlungsbedarf für Eigentümer: Eigentümer sollten ihre Mieter darauf hinweisen, dass elastische Fugen einer laufenden Pflege bedürfen. Eine regelmäßige Reinigung ist zu empfehlen. Dabei können Reinigungsmittel auf Essigbasis, neutrale oder alkalische Reinigungsmittel zur Entfernung von Kalk verwendet werden. Nach jeder Reinigung sollte mit klarem Wasser nachgespült werden, um Schmutzreste zu entfernen. Mit einem Tuch sollte im Anschluss die Feuchtigkeit entfernt werden, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Ausreichendes Lüften gegen Feuchtigkeit ist selbstverständlich. Für sogenannte Wartungsfugen in Dusch- und Badewannenbereichen, bei welchen die meisten Schäden auftreten, gilt keine Gewährleistung. Insbesondere im Nassbereich bedarf es einer regelmäßigen Pflege und Wartung. Beschädigte Fugenabdichtungen sollten ersetzt werden, spätestens jedoch alle 2-3 Jahre. Quelle: Eigenrecherche, Dezember 2021 |
Nach langen Diskussionen: CO2-Kosten trägt der Mieter
Zuletzt war monatelang eine 50/50-Lösung im Gespräch und galt auch als weitgehend beschlossen, nun soll doch wieder ein ganz anderer Ansatz her: In letzter Sekunde wurde der Kompromiss verworfen, und die CDU/CSU-Fraktion setzte sich mit ihrem Vorhaben durch, dass weiterhin die Mieter selbst für die CO2-Bepreisung aufkommen.
Die Staatssekretäre aller Ministerien hatten sich am 31. Mai 2021 auf den 50/50-Kompromiss verständigt. Beim letzten Kabinettsentschluss konnte sich kurzerhand die Union gegen den Regierungspartner SPD durchsetzen, mit der Folge, dass der Mieter künftig weiterhin allein zahlt. „Die hälftige Umwälzung der CO2-Verbrauchskosten auf die Vermieter stellt einen fundamentalen Bruch des Verursacherprinzips dar“, erklärte Dr. Jan-Marco Luczak, Sprecher der Unionsfraktion für Recht und Verbraucherschutz vor der Entscheidung. Die Klimaziele zu erreichen sei eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, sie dürfe nicht zu Lasten der Vermieter gelöst werden.
Während Mietervertreter die 50/50-Lösung unterstützten und als gerecht empfanden, gab es zahlreiche Kritik von Seiten der Immobilienwirtschaft: Der Ansatz sei unangemessen, da die Lenkwirkung beim Mieter liege. Der Vermieter müsse für das Heizverhalten seines Mieters zahlen, auf das er keinerlei Einfluss habe.
Quelle: Newsletter des Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V., Juli 2021
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Wallbox-Förderung erneut ausgeweitet
Das Programm des Bundeministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur, das den Kauf und Anschluss von Ladestationen für Elektroautos an Wohngebäuden bezuschusst, wurde verlängert. Erneut wurden die Fördermittel um 100 Millionen Euro aufgestockt. Zur Verfügung stehen nun insgesamt 500 Millionen Euro für den Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur. Käufer haben die Möglichkeit einen Pauschalzuschuss von 900 Euro für ihre Wallbox zu erhalten. Die Förderung wird zahlreich genutzt. Aufgrund hoher Nachfrage kam es bereits im Februar zu einer Erhöhung der Fördermittel.
Am 24. November 2020 startete das Programm, das Erwerb und Errichtung neuer Ladestationen unterstützt. Am ersten Tag wurden bereits 16.000 Anträge eingereicht, nach einer Woche war der Stand bei 85.000 Anträgen. Bislang wurden insgesamt 385.000 Anträge für 470.000 Ladepunkte eingereicht. Das Förderprogramm richtet sich an Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Bauträger.
Voraussetzung für eine Förderung ist, dass der Förderantrag vor Kauf und Installation eingereicht wird. Zudem müssen die Gesamtkosten über dem Zuschussbetrag von 900 Euro liegen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Ladestation über eine Normalladeleistung von elf Kilowatt verfügt und komplett erneuerbare Energien nutzt. Sie muss intelligent als auch steuerbar sein. Die Ladebox darf nicht in öffentlich zugänglichen Bereichen liegen, sondern ist für die im nicht öffentlich zugänglichen Bereich von selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäuden.
Der VDIV Deutschland warnte bereits, dass Wohnungseigentümer gegenüber Eigentümern von Ein- oder Zweifamilienhäusern bei einem begrenzten Etat der Wallbox-Förderung vielfach das Nachsehen haben könnten, wenn entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung zu spät gefasst werden. Die erneute Aufstockung dürfte hier eine gewisse Entlastung bringen.
Quelle: Newsletter des Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V., Juli 2021
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COVID-Sonderregelungen für Eigentümergemeinschaften gelten weiter
Im erneuten Lockdown kommt angesichts der bevorstehenden Versammlungssaison in Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen zunehmend die Frage auf, ob Eigentümerversammlungen durchzuführen sind. Denn die Paragrafen 1 bis 5 des im März 2020 in Kraft getretenen „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurden zwar » bis zum 31.12.2021 verlängert – die Ausnahmeregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften aber nicht. Doch die Lösung ist einfach.
Denn der für Eigentümergemeinschaften relevante § 6 war von vornherein nicht auf Ende 2020 begrenzt – deshalb bedurfte es hier keiner Verlängerung. Somit bleiben Gemeinschaften weiterhin handlungsfähig, auch wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann.
Es gilt daher weiterhin, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Zudem bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans in Kraft. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen.
Quelle: Newsletter des Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V., Januar 2021
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Zensus 2022: Gesetz ist in Kraft getreten
Jetzt steht es endgültig fest: Der für 2021 geplante Zensus ist wegen der Corona-Pandemie auf 2022 verschoben. Am 9. Dezember wurde das „Gesetz zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 und zur Änderung des Aufenthaltsgesetzes“ im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 10.12.2020 in Kraft getreten. Der neue Stichtag für die Volkszählung ist der 15. Mai 2022. Ursprünglich hätte der nächste Zensus bereits am 16. Mai 2021 stattfinden sollen. Der VDIV Deutschland hatte auf die Verschiebung gedrängt, da Bund, Länder und Kommunen, Immobilienverwaltungen und Eigentümer aufgrund der Corona-Pandemie die notwendigen Vorbereitungen kaum leisten können.
Die Erhebungsmerkmale sind im Zensus 2022 deutlich umfangreicher als beim Vorgänger 2011. So müssen nun auch Fragen zu Nettokaltmiete, Wohnungsleerstand, Wohnungsgröße und Baualter der Gebäude sowie Energieträger beantwortet werden. Mit dem Gesetz wurde die Bundesregierung zudem ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechts-verordnung Anpassungen vorzunehmen, falls wegen der Corona-Pandemie „oder anderer zwingender Gründe“ eine weitere Verschiebung erforderlich werden sollte.
Quelle: Newsletter des Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V., Dezember 2020
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WEG Reform: Bundesrat stimmt zu, Gesetz tritt zum Dezember 2020 in Kraft
Das nun auch vom Bundesrat beschlossene neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebnet den Weg für mehr energetische Sanierungen, den Einbau von E-Ladestationen sowie für barrierearme Ein- und Umbauten. Auch Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie zum Einbau eines Glasfaseranschlusses werden deutlich erleichtert. Möglich wird dies durch abgesenkte Zustimmungsquoren bei baulichen Maßnahmen sowie den Anspruch eines jeden Eigentümers auf Umbaumaßnahmen, sofern er selbst für die Kosten aufkommt, wie beim Einbau einer E-Ladestation. Nach dem Bundestag löst damit auch der Bundesrat die Blockade- und Verweigerungshaltung einzelner Wohnungseigentümer auf, die in der Vergangenheit gegen bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stimmten und somit notwendige Modernisierungsmaßnahmen am Wohngebäude verhinderten. Über Maßnahmen in der Gemeinschaft abstimmen, kann künftig dabei jede Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder. Damit wird die Versammlung als zentrales Willensbildungsorgan gestärkt. Zudem wird künftig nur noch die Gemeinschaft alle Rechte ausüben und alle Pflichten wahrnehmen, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben.
Erleichtert werden auch Beschlussfassungen im Umlaufverfahren. Künftig ist es per E-Mailmöglich als Eigentümer abzustimmen. Wie hoch die Zustimmungsquote dabei sein soll,legen die Eigentümer vorab per Beschluss fest. Auch die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung per Video- oder Online-Schaltung wird künftig möglich.
Zudem erhält der treuhänderisch tätige Immobilienverwalter zukünftig mehr Befugnisse,wenn es darum geht, die WEG gegenüber Dritten im Außenverhältnis zu vertreten. In welcher Form der Verwalter künftig für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird, regeln beide Parteien gemeinsam. Dabei können die Eigentümer Rechte und Pflichten des Verwalters nach eigenem Ermessen im Innenverhältnis erweitern oder beschränken. Auf einen umfangreichen Katalog an Pflichtaufgaben für den Verwalter verzichtet der Gesetzgeber zukünftig, da die Eigenarten und Größen der Wohnungseigentumsanlagen zu unterschiedlich sind, als dass hierfür ein einheitliches Raster angelegt werden kann.
Zertifizierung/Sachkunde für Verwalter kommt
Um die Qualität der Verwaltung sicherzustellen und en Verbraucherschutz zu erhöhen, haben Wohnungseigentümer ab 1. Dezember 2022 das Recht bei der Beauftragung eines Verwalters einen Zertifizierungsnachweis einzufordern, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Für die Prüfungen zuständig ist dann die Industrie- und Handelskammer (IHK). Das Gesetz tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft. Es wird erwartet, dass das Gesetz noch im Oktober im Bundesgesetzblatt verkündet wird.
Quelle: Verbandsnachricht der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V., Oktober 2020
Für Sie beim Deutschen Verwaltertag in Berlin vom 3. bis 4. September 2020
Mit unserer Teilnahme an der bundesweit größten Fachmesse haben wir in Fachforen und spezialisierten Panels für WEG- und Mietrecht gezielte Informationen und Antworten auf aktuelle gesetzgeberische Änderungen erhalten. Regelmäßige Fortbildungen und Sachkundenachweise sind in unserem Unternehmen selbstverständlich.
LG Berlin, Urteil vom 18. November 2019, Az. 64 S 78/19
Michaela Decker, Objektverwalterin
Fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen freilaufender Hunde
Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages kann gerechtfertigt sein, wenn ein Mieter seine Hunde auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses frei herumlaufen lässt, obwohl der Vermieter wiederholt Abmahnungen ausgesprochen hatte. Eine wirksame fristlose Kündigung führt in der Folge zu einem Räumungsanspruch des Vermieters gegen die Mieter.
Der Fall
Die Mieter einer Wohnung hatten ihre beiden Hunde entgegen der Hausordnung und trotz mehrerer Abmahnungen auf den Gemeinschaftsflächen eines Grundstücks, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, regelmäßig ohne Leine herumlaufen lassen. Mehrere andere Mieter hatten sich beim Vermieter zuvor über die Hunde beschwert. Die Vermieterin hatte daraufhin das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht hielten die Kündigungen aufgrund der andauernden Missachtung der Leinenpflicht für gerechtfertigt und gaben der von der Vermieterin eingereichten Räumungsklage statt.
Die Entscheidung
Die von den Mietern beantragte einstweilige Einstellung der angekündigten Zwangsräumung der Wohnung hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde zu prüfen. Der BGH stellt klar, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg haben muss, damit eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht kommt. Die Mieter konnten ihre beantragte Zurückweisung der Berufung jedoch nicht hinreichend begründen. Das nicht in Abrede gestellte freie Laufenlassen der Hunde auf den Grünflächen der Gemeinschaftsanlage sowie dem Kinderspielplatz stellt eine erhebliche Pflichtverletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die Mieter damit die Hausordnung missachteten und ihr Verhalten trotz mehrerer Abmahnungen nicht änderten. Einer solchen beharrlichen Pflichtverletzung des Mieters kommt ein derart erhebliches Gewicht zu, dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund durch den Vermieter wirksam ausgesprochen werden kann.
Für die Beurteilung, ob solch eine vertragswidrige Nutzung eine Kündigung rechtfertigt, ist es zudem unerheblich, ob sich Mitmieter gestört fühlen oder ob es zu konkreten Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen gekommen ist. Im vorliegenden Fall hatten jedoch die Beschwerden von Mitmietern dazu geführt, dass die Vermieterin erfolglos Abmahnungen ausgesprochen hatte. Darauf kam es jedoch im Ergebnis für die Beurteilung der Wirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht an.
BGH, Beschluss vom 2. Januar 2020, Az. VIII ZR 328/19
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 18. Februar 2019, Az. 237 C 287/18
Quelle: Beiratsnewsletter Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V., Juni 2020
Jahresabrechungen 2019 und Wohnungseigentümerversammlungen
Vorgehen in unserem Hause:
Fertig gestellte Jahresabrechnungen 2019 werden an die Eigentümer versendet.
Die Abrechnungen sowie die Fälligkeit der Abrechnungsspitzen (Guthaben und Nachzahlungen) werden erst durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung Geltung erlangen. Für die Versammlungen können wir derzeit keine verbindlichen Termine nennen, da die Corona-Verordnung des Landes Baden-Württemberg ein Versammlungsverbot bis mindestens Mitte Juni vorsieht. Insofern sind Nachzahlungen noch nicht fällig und Guthaben werden noch nicht ausbezahlt. Die Belegprüfung durch die Verwaltungsbeiräte werden rechtzeitig vor dem Versammlungstermin veranlasst.
Die Jahresabrechnung kann als Grundlage für die Abrechnung mit einem Mieter verwendet werden. Nach Rechtsprechung des BGH ist ein Beschluss der Versammlung nicht Voraussetzung einer wirksamen Betriebskostenabrechnung gegenüber einem Mieter.
Bisingen, April 2020
Bundesregierung legt Förderprogramm für Heizsysteme neu auf
Im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 sollen CO2-arme Heizungssysteme stärker gefördert werden. Dazu sollen zeitnah neue Förderrichtlinien festgelegt werden, schreibt die Bundesregierung in der Antwort (19/16415) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion (19/15677). Bis dahin blieben die alten Regelungen bestehen, eine rückwirkende Prämie solle nicht gewährt werden. Die im Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes vorgesehenen obligatorischen Beratungen von Ein- und Zweifamilienhausbesitzern sollen von Energieberatern der Verbraucherzentrale durchgeführt werden.
Das Bundeskabinett hat am 23. Oktober 2019 den Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen, der die dafür zuständigen Bundesministern für Wirtschaft und Energie, Peter Altmaier, sowie des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer, vorgelegt hatten. Darin enthalten sind finanzielle Anreizprogramme, um die Austauschrate von Ölheizungen zu erhöhen. So soll eine sogenannte Austauschprämie mit einem Förderanteil von 40 Prozent für ein neues, effizienteres Heizsystem eingeführt werden. Gleichzeitig verbietet die Bundesregierung in Gebäuden, in denen eine klimafreundlichere Wärmeerzeugung möglich ist, den Einbau von Ölheizungen ab dem Jahr 2026. Allerdings darf auch danach noch eine Ölheizung eingebaut werden, sofern sie mit erneuerbaren Energien kombiniert wird. Die Vorgaben dafür sind derzeit im Detail noch nicht festgelegt. Zudem soll es Ausnahmen geben, wenn weder Gas- noch Fernwärmeleitungen in der Nähe liegen und eine Versorgung mit erneuerbarer Energie zu „unbilligen Härten” führen würde.
Insgesamt ist der Umstieg von Ölheizungen auf klimafreundlichere Heizanlagen bereits in den jetzigen Förderprogrammen des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) förderfähig (KfW-Programme, Marktanreizprogramm). Allerdings sollen mit einer neu konzipierten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die bestehenden investiven Förderprogramme im Gebäudebereich zu einem einzigen, umfassenden und modernisierten Förderangebot gebündelt und inhaltlich optimiert werden. Unabhängig davon ist der Austausch einer Ölheizung künftig zusätzlich steuerlich absetzbar: Der für die steuerliche Förderung geltende Satz soll bei 20 Prozent je Einzelmaßnahme liegen – als ein Bestandteil der Förderung aller Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum, der bis zu einem Gesamtvolumen von 40.000 Euro pro Objekt ab dem 1. Januar 2020 eingeführt wird und eine Minderung der Steuerschuld über drei Jahre ermöglichen soll. In die steuerliche Förderung fallen neben dem Heizungstausch auch der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden.
Quelle: Newsletter des Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V., März 2020
Kein Anspruch auf Baumfällen bei Einhaltung des Grenzabstandes
Ein Grundstückseigentümer kann in aller Regel von seinem Nachbarn nicht die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf sein Grundstück verlangen, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten worden sind.
Der Fall
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die in Baden-Württemberg belegen und mit Wohnhäusern bebaut sind. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens zwei Meter zu der Grenze drei ca. 18 Meter hohe, gesunde Birken. Wegen der von den Birken ausgehenden Immissionen (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter und Birkenreiser) verlangt der Kläger mit seinem Hauptantrag deren Entfernung und hilfsweise eine monatliche Zahlung von jeweils 230 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres.
Die Entscheidung
Der BGH hat der zugelassenen Revision des beklagten Eigentümers stattgegeben
und damit das erstinstanzliche Urteil, welches die Klage des Nachbarn im Haupt-
und Hilfsantrag abgewiesen hatte, wieder hergestellt. Der Bundesgerichtshof
führt in seiner Begründung aus, dass ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs.
1 BGB voraussetzt, dass der Beklagte ein Störer im Sinne dieser Vorschrift sein
muss. Hierfür genügt jedoch nicht bereits das Eigentum an dem Grundstück, von
dem die Einwirkung ausgeht. Vielmehr muss festgestellt werden, ob es Sachgründe
gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen
aufzuerlegen. Wenn es um durch Naturereignisse ausgelöste Störungen geht, ist
entscheidend, ob sich die Nutzung des Grundstücks von dem die
Beeinträchtigungen ausgehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. In
aller Regel ist von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn –wie
hier gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4a i. V. m. Abs. 2 Satz 1 NRG-BW a. F. – die für die
Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.
Kommt es trotz der Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen
auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der
von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich. Der
BGH weist zwar darauf hin, dass grundsätzlich der Landesgesetzgeber nicht dem
Nachbarn Rechte nehmen könne, die sich aus § 1004 Abs. 1 BGB ergeben, jedoch
müsse die (Vor-)Frage gestellt werden, ob ein Grundstücks-eigentümer für
natürliche Immissionen verantwortlich sei. Sobald dies ausscheidet, gibt es
auch keinen Konflikt zwischen den Regeln des BGB und den landesrechtlichen
Vorschriften. Da der Grundstückseigentümer für die Beeinträchtigungen nicht
verantwortlich ist, scheidet auch ein Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz
2 BGB vollständig aus.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.9.2019, Az. V ZR 218/18
Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert
Seit dem Jahr 2010 gibt es laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) keine Bewegung in Bezug auf die Wohneigentumsquote in Deutschland. Im Betrachtungszeitraum der Jahre 2010 bis 2017 betrug sie konstant rund 45 Prozent, allerdings gab es Verschiebungen zwischen den gesellschaftlichen Gruppen. So ist bei den 35- bis 44-Jährigen die Quote zwischen 2010 und 2017 um fünf Prozent zurückgegangen, während sie bei den Älteren ab 65 Jahren um fünf Prozentpunkte angestiegen ist. Zudem hatten 2017 mehr Selbständige Wohneigentum als sieben Jahr zuvor, bei den Beamten war es umgekehrt.
Darüber hinaus zeigt die Untersuchung auch, dass es immer weniger Ersterwerber gab. Während die Zahl zwischen 1998 und 2002 bei rund 700.000 Haushalten jährlich lag, waren es in den Jahren 2016 und 2017 weniger als 400.000 Haushalte, was etwa einem Prozent aller Haushalte entspricht.
Freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser werden dabei von Ersterwerbern bevorzugt, da die Vorteile des Wohneigentums, wie die freie Gestaltung des Eigentums, hier am besten realisiert werden können. Schließlich müssten bei Wohneigentümer-Gemeinschaften wesentliche Entscheidungen mit den Miteigentümern getroffen werden, so die Studie.
Die Präferenz für Einfamilienhäuser korrespondiert mit einem zunehmenden Wohnflächenkonsum der Ersterwerber. Durchschnittlich beträgt die Fläche des erworbenen Wohneigentums im Zeitraum 2013 bis 2017 über 120 Quadratmeter. Durchschnittlich steigern die Käufer ihren Wohnkonsum durch den Übergang von der Miete ins Eigentum um rund 20 Quadratmeter.
Dass trotz der aktuell attraktiven Rahmenbedingungen so wenig Deutsche die Chancen der Wohneigentumsbildung ergreifen führt das IW auf Zugangsbarrieren aufgrund hoher Kapitalbedarfe zurück.
Quelle: Newsletter des Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V., Oktober 2019
